자전거래·업계약·다운계약 — 실거래가의 함정
실거래가는 호가보다 믿을 만하지만 완벽하지는 않습니다. 신고 제도를 악용한 가격 왜곡 수법들이 있고, 이를 알아야 이상한 거래에 속지 않습니다.
자전거래 — 신고했다 취소하는 수법
실제 거래 없이 높은 가격으로 신고만 해서 '신고가'를 만든 뒤, 슬그머니 취소하는 수법입니다. 그 사이 주변 호가와 매수 심리가 끌어올려지는 효과를 노립니다.
그래서 취소된 거래를 그냥 지워버리면 이런 흔적이 사라집니다. 시세가 취소거래를 삭제하지 않고 취소 표시로 남겨두되 시그널 계산에서는 제외하는 이유입니다. 단지 이력에서 고가 거래가 취소선으로 남아 있다면 한 번쯤 의심해 볼 만합니다.
업계약과 다운계약
업계약은 실제보다 높은 금액으로 계약서를 쓰는 것으로, 매수자의 대출 한도를 늘리거나 다음 매도 때 양도세를 줄이려는 목적이 많습니다. 다운계약은 반대로 낮춰 써서 매도자의 양도세와 매수자의 취득세를 줄이려는 수법입니다.
둘 다 명백한 불법(과태료·세금 추징 대상)이고, 통계에는 실제와 다른 가격이 남아 시세를 왜곡합니다.
이상 거래를 걸러 보는 눈
주변 시세와 동떨어진 단발성 고가·저가 거래, 같은 단지에서 짧은 기간에 신고와 취소가 반복되는 패턴, 중개거래가 아닌 직거래로 이뤄진 특이 가격은 일단 걸러 보는 것이 안전합니다.
시세는 직거래를 기본 제외하고, 취소거래를 표시하며, 신고가 판정에서 취소분을 빼는 방식으로 이런 왜곡을 줄이고 있습니다. 그래도 최종 판단 전에는 거래 이력 전체의 흐름을 직접 확인하세요.